Źródło: https://legalnabudowa.pl/
W jakich sytuacjach certyfikat energetyczny budynku jest niezbędny?
Szczególne znaczenie w praktyce ma obowiązek sporządzenia certyfikatu energetycznego budynku, który jest przedmiotem umowy sprzedaży. Ustawa wyraźnie stanowi, że jest to obowiązkiem właściciela (zarządcy) nieruchomości (art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, dalej podano numery artykułów bez wskazania ustawy). Niedochowanie tego obowiązku jest traktowane jako wykroczenie i zagrożone grzywną (art. 41 ust. 1). Wręczenie kopii takiego świadectwa jest obowiązkowe również przy zawarciu umowy najmu budynku, np. zakładu produkcyjnego czy domu jednorodzinnego (art. 3 ust. 1).
Ustawa nie wskazuje, by zapewnienie świadectwa energetycznego było wymagane w innych typach umów, a więc np.: w przypadku dzierżawy. Oznacza to, że przy dzierżawie sporządzenie świadectwa nie jest wymagane. Umowa najmu i umowa dzierżawy są bowiem innymi, odrębnymi umowami. Nie jest jednak możliwe uniknięcie sporządzenia świadectwa tylko poprzez umieszczenie nazwy „dzierżawa” na umowie. Zgodnie bowiem z art. 65 k.c., umowę należy intepretować zgodnie z zamiarem stron i celem umowy. Jeżeli zatem umowa, nazwana jako dzierżawa, będzie zawierać cechy umowy najmu – wówczas certyfikat będzie konieczny.Należy pamiętać, że gdy mamy do czynienia z budynkami nowo wybudowanymi, inwestor jest zobligowany do dołączenia omawianego dokumentu do zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 57 ust. 1 Prawo budowlane). To samo dotyczy wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie nowego obiektu (o ile takiego wniosku wymagają przepisy budowlane). Taki stan prawny został ukształtowany nowelizacją, która weszła w życie w kwietniu 2023 r.
Obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia nie dotyczy domów, których powierzchnia zabudowy wynosi 70 m² lub mniej, zbudowanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 57 ust. 1bb Prawa budowlanego). Zwolnienie to nie dotyczy sprzedaży albo najmu nieruchomości zabudowanych tego rodzaju domami. W przeciwnym razie byłoby o tym mowa w art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania świadectwa
Jak widać, nie ma obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla wszystkich budynków i ich części. Dla istniejącego budynku (lub jego części) dokument ten należy opracować tylko wówczas, gdy będzie on przedmiotem najmu lub sprzedaży.
Nie sporządza się również świadectwa dla nieruchomości innych niż budynki lub ich części.Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków zwalnia z obowiązku sporządzania świadectw zwolnione również budynki:
„1) podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad
zabytkami,
2) używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
3) przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię,
z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
4) mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
5) wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie
na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).”
